Cálculo de edificabilidad y aprovechamiento urbanístico

Contenido

1. Módulo 1

   3 temas

   Bases normativas y análisis del solar

   Establecimiento de los parámetros de partida y diagnóstico del potencial urbanístico del terreno.

   1. 1.1

      Interpretación de fichas urbanísticas y planeamiento

      Identificar y extraer los parámetros clave de la normativa local aplicable al solar.

   2. 1.2

      Cómputo de superficie de parcela neta vs. bruta

      Diferenciar las superficies de suelo para el cálculo preciso de coeficientes.

   3. 1.3

      Modelado del volumen envolvente máximo

      Generar la volumetría límite permitida mediante retranqueos, alturas y fondos edificables.

2. Módulo 2

   5 temas

   Cálculo de superficies computables

   Metodología técnica para la cuantificación de metros cuadrados según su uso y condición.

   1. 2.1

      Criterios de exclusión: soportales, terrazas y sótanos

      Aplicar las reglas de cómputo para espacios abiertos y plantas bajo rasante.

   2. 2.2

      Tratamiento de elementos comunes y núcleos verticales

      Calcular la repercusión de zonas comunes en el aprovechamiento total.

   3. 2.3

      Gestión de áreas con altura reducida y buhardillas

      Determinar el cómputo de superficies en espacios con techos inclinados o alturas libres limitadas.

   4. 2.4

      Automatización de tablas de superficies en BIM

      Configurar esquemas de áreas y parámetros compartidos para cálculos en tiempo real.

   5. 2.5

      Auditoría de áreas y detección de errores

      Verificar la coherencia entre el modelo gráfico y los datos numéricos de edificabilidad.

3. Módulo 3

   6 temas

   Optimización del potencial edificable

   Estrategias de diseño para maximizar el aprovechamiento manteniendo la calidad espacial.

   1. 3.1

      Análisis de trade-offs: densidad vs. confort

      Evaluar las consecuencias espaciales de agotar la edificabilidad máxima.

   2. 3.2

      Estrategias de ocupación y patios

      Optimizar la disposición de llenos y vacíos para cumplir con la ocupación máxima.

   3. 3.3

      Aprovechamiento de bajocubiertas y entreplantas

      Explorar soluciones técnicas para ganar superficie útil no computable.

   4. 3.4

      Impacto de la eficiencia energética en la edificabilidad

      Aplicar beneficios normativos por espesores de aislamiento o fachadas bioclimáticas.

   5. 3.5

      Estudio de variantes y comparativa de escenarios

      Generar múltiples iteraciones para encontrar el equilibrio entre normativa y rentabilidad.

   6. 3.6

      Optimización del programa funcional

      Ajustar la mezcla de usos para maximizar el valor del metro cuadrado construido.

4. Módulo 4

   4 temas

   Aprovechamiento y valorización urbanística

   Cálculo del valor económico y jurídico derivado de la intensidad edificatoria.

   1. 4.1

      Cálculo del aprovechamiento tipo y subjetivo

      Cuantificar el derecho de edificación asignado por el planeamiento.

   2. 4.2

      Transferencia de aprovechamiento y excedentes

      Gestionar situaciones donde la edificabilidad real supera o no alcanza la permitida.

   3. 4.3

      Tasación técnica residual del suelo

      Estimar el valor del suelo en función de su potencial edificable total.

   4. 4.4

      Redacción de la memoria justificativa

      Elaborar el documento técnico que valida el cumplimiento urbanístico ante la administración.

5. Módulo 5

   3 temas

   Entregables y documentación técnica

   Producción de la documentación gráfica y analítica para licencias y visados.

   1. 5.1

      Planos de áreas y zonificación

      Representar gráficamente los diferentes tipos de superficie para su revisión administrativa.

   2. 5.2

      Cuadro resumen de parámetros urbanísticos

      Sintetizar todos los cálculos en una tabla comparativa de cumplimiento vs. proyecto.

   3. 5.3

      Defensa del proyecto ante la administración

      Argumentar decisiones críticas de cómputo en casos de ambigüedad normativa.