Uso de suelo y zonificación

Contenido

1. Módulo 1

   3 temas

   Jerarquía normativa y planeación urbana

   Estudio de la estructura legal que rige el territorio en México, desde la Constitución hasta los programas parciales, para entender de dónde emanan las restricciones de un predio.

   1. 1.1

      Pirámide de Kelsen en el urbanismo mexicano

      Análisis de la jerarquía jurídica entre la Ley General de Asentamientos Humanos y los reglamentos municipales para evitar conflictos de leyes en el proyecto.

   2. 1.2

      Instrumentos de planeación y el interés público

      Exploración de los Programas de Desarrollo Urbano (PDU) bajo la óptica de la función social de la propiedad, referenciando las teorías de zonificación de la Carta de Atenas.

   3. 1.3

      El Certificado Único de Zonificación

      Desglose técnico del documento oficial que dicta el potencial de desarrollo de un predio, esencial para la debida diligencia arquitectónica.

2. Módulo 2

   4 temas

   Métricas de aprovechamiento del suelo

   Dominio de los indicadores técnicos que definen el volumen edificable y la rentabilidad espacial de una propuesta arquitectónica.

   1. 2.1

      Cálculo del Coeficiente de Ocupación (COS)

      Determinación del área de desplante y la importancia del área libre para la permeabilidad y ventilación, analizando casos de estudio de Mario Pani.

   2. 2.2

      El Coeficiente de Utilización (CUS) y el potencial constructivo

      Análisis de la intensidad de uso del suelo y cómo este factor limita los metros cuadrados totales de construcción permitidos.

   3. 2.3

      Densidad habitacional y número de viviendas

      Interpretación de las literales de densidad (como la simbología en CDMX o Guadalajara) para calcular el número máximo de unidades permitidas.

   4. 2.4

      Área libre y servicios ambientales

      Evaluación del impacto del área permeable en el diseño paisajístico y normativo, siguiendo criterios de sostenibilidad urbana.

3. Módulo 3

   5 temas

   Análisis de restricciones y envolvente

   Estudio detallado de las limitaciones físicas y legales que moldean la volumetría exterior y la inserción urbana del edificio.

   1. 3.1

      Alturas máximas y niveles de construcción

      Estudio de la relación entre el ancho de vialidad y la altura permitida, considerando las teorías de la envolvente de Harvey Wiley Corbett.

   2. 3.2

      Restricciones de frentes, fondos y laterales

      Análisis de los remetimientos obligatorios y cómo afectan la privacidad y la iluminación natural en el diseño de fachada.

   3. 3.3

      Estacionamiento y dotación de cajones

      Cálculo de la demanda de estacionamiento según el uso de suelo y su impacto en la estructura y costos del proyecto.

   4. 3.4

      Vialidad y afectaciones urbanas

      Identificación de donaciones, ochavos y ampliaciones de vía que pueden reducir la superficie útil del terreno.

   5. 3.5

      Compatibilidad de usos de suelo

      Uso de las tablas de compatibilidad para determinar si actividades comerciales o de servicios pueden convivir con el uso habitacional.

4. Módulo 4

   4 temas

   Casos especiales y gestión técnica

   Procedimientos para situaciones que salen de la norma general y requieren criterios de interpretación o trámites adicionales.

   1. 4.1

      Normas técnicas complementarias y particulares

      Estudio de normas específicas (como la Norma 26 en CDMX o similares) que incentivan ciertos tipos de desarrollo.

   2. 4.2

      Transferencia de potencialidad

      Conceptos sobre la compra-venta de derechos de desarrollo, tomando como referencia el sistema de 'Air Rights' de Nueva York aplicado en México.

   3. 4.3

      Cambios de uso de suelo y dictámenes

      Revisión de los procesos administrativos para solicitar modificaciones a la zonificación vigente y sus implicaciones legales.

   4. 4.4

      Patrimonio histórico y restricciones del INBA/INAH

      Análisis de predios en zonas de conservación patrimonial y la superposición de leyes federales sobre las locales.

5. Módulo 5

   2 temas

   Síntesis y viabilidad del encargo

   Integración de todos los factores normativos para emitir un juicio profesional sobre la factibilidad de un proyecto antes del diseño.

   1. 5.1

      Elaboración de la cédula de factibilidad

      Creación de un documento de resumen que traduzca la normativa a capacidades espaciales para el cliente.

   2. 5.2

      Trade-offs entre norma y programa

      Evaluación de conflictos entre los deseos del cliente y la realidad legal, proponiendo alternativas de diseño viables.