Valoración residual para suelos urbanos

Contenido

1. Módulo 1

   3 temas

   Fundamentos y normativa del valor

   Establecimiento del marco legal y los conceptos económicos que rigen la valoración de suelos urbanos.

   1. 1.1

      El principio de mayor y mejor uso

      Identificar el uso más probable y legalmente posible que maximiza el valor del suelo.

   2. 1.2

      Marco normativo y Orden ECO/805/2003

      Aplicar los requisitos legales específicos para valoraciones con finalidad hipotecaria y urbanística.

   3. 1.3

      Componentes del valor del suelo

      Desglosar los elementos que componen el precio final: costes, beneficios y cargas urbanísticas.

2. Módulo 2

   4 temas

   Análisis de edificabilidad y producto inmobiliario

   Definición del proyecto arquitectónico óptimo basado en parámetros urbanísticos y de mercado.

   1. 2.1

      Determinación del aprovechamiento urbanístico

      Calcular la superficie técnica edificable y el número de unidades resultantes según ordenanzas.

   2. 2.2

      Definición del producto inmobiliario

      Establecer las tipologías arquitectónicas con mayor demanda y rotación en el mercado local.

   3. 2.3

      Cálculo del Valor de Mercado del Bien Terminado

      Estimar los ingresos totales de la promoción mediante el método de comparación.

   4. 2.4

      Impacto de la eficiencia espacial en el valor

      Evaluar cómo el ratio superficie útil/construida afecta la rentabilidad final.

3. Módulo 3

   4 temas

   Método residual estático

   Cálculo del valor del suelo para promociones de ciclo corto mediante un análisis de costes y beneficios.

   1. 3.1

      Estructura de costes de construcción

      Presupuestar el PEM, gastos generales y beneficio industrial con precisión de mercado.

   2. 3.2

      Gastos necesarios y costes financieros

      Cuantificar licencias, honorarios profesionales, seguros y costes de financiación.

   3. 3.3

      Fórmula del método residual estático

      Resolver la ecuación para determinar el valor máximo de adquisición del suelo.

   4. 3.4

      Análisis del margen del promotor

      Calcular el beneficio esperado y su relación con el riesgo asumido en la operación.

4. Módulo 4

   5 temas

   Método residual dinámico

   Valoración de suelos con desarrollos a largo plazo mediante el descuento de flujos de caja.

   1. 4.1

      Cronograma de flujos de caja (Cash Flow)

      Temporalizar los ingresos y gastos a lo largo de las fases de desarrollo y obra.

   2. 4.2

      Tasa de actualización y coste de capital

      Determinar la tasa de descuento (WACC) apropiada según el riesgo del proyecto.

   3. 4.3

      Cálculo del Valor Actual Neto (VAN) del suelo

      Aplicar el descuento de flujos para obtener el valor del suelo en el momento actual.

   4. 4.4

      Sensibilidad y escenarios temporales

      Analizar cómo los retrasos en licencias o ventas afectan el valor del suelo.

   5. 4.5

      Iteración entre diseño y viabilidad

      Ajustar el programa arquitectónico para equilibrar el VAN y la calidad espacial.

5. Módulo 5

   3 temas

   Síntesis y toma de decisiones profesionales

   Integración de resultados y criterios de evaluación para el asesoramiento en la compra de suelo.

   1. 5.1

      Comparativa de métodos y selección de valor

      Justificar la elección entre el método estático y dinámico según la naturaleza del suelo.

   2. 5.2

      El informe de valoración técnica

      Estructurar un documento profesional que soporte la toma de decisiones de inversión.

   3. 5.3

      KPIs de viabilidad para arquitectos

      Establecer indicadores clave (TIR, ROE, Margen sobre Ventas) para validar el proyecto.