Valoración de edificios del patrimonio

Contenido

1. Módulo 1

   3 temas

   Marco conceptual y naturaleza del bien

   Establecimiento de los fundamentos teóricos y legales que diferencian al patrimonio de los bienes inmuebles convencionales.

   1. 1.1

      El valor de existencia versus valor de uso

      Diferenciar entre la utilidad funcional de un edificio y su valor como testimonio histórico.

   2. 1.2

      Categorías de protección y su impacto económico

      Analizar cómo los diferentes grados de protección administrativa condicionan el potencial de aprovechamiento del inmueble.

   3. 1.3

      Análisis de la autenticidad y la integridad

      Evaluar el estado de conservación de los elementos originales como factor determinante del valor.

2. Módulo 2

   5 temas

   Metodologías de valoración en mercados escasos

   Análisis profundo de los métodos técnicos aplicables cuando no existen comparables directos en el entorno inmediato.

   1. 2.1

      Limitaciones del método de comparación directa

      Identificar por qué la homogeneidad de mercado se rompe ante la singularidad patrimonial.

   2. 2.2

      El método del coste de reposición depreciado

      Calcular el valor técnico de reconstrucción utilizando materiales y técnicas artesanales frente a sistemas industriales.

   3. 2.3

      Actualización de rentas en edificios singulares

      Determinar la tasa de capitalización adecuada para inmuebles con usos culturales o comerciales exclusivos.

   4. 2.4

      La técnica del valor residual en rehabilitaciones

      Estimar el valor del suelo y el edificio original restando los costes de una intervención conservativa compleja.

   5. 2.5

      Análisis de externalidades positivas y entorno

      Cuantificar el valor añadido que aporta la ubicación en un conjunto histórico declarado.

3. Módulo 3

   4 temas

   Diagnóstico técnico y patológico como variable de valor

   Estudio de la materialidad y los sistemas constructivos históricos para determinar pasivos ocultos.

   1. 3.1

      Sistemas constructivos tradicionales y su depreciación

      Evaluar la vida útil remanente de estructuras de madera, fábrica de ladrillo y sillería.

   2. 3.2

      El coste de la técnica artesanal

      Presupuestar intervenciones que requieren mano de obra especializada fuera de baremos estándar.

   3. 3.3

      Impacto de la normativa de eficiencia energética

      Analizar los trade-offs entre la protección de la envolvente y las exigencias del CTE o normativas internacionales.

   4. 3.4

      Análisis de la flexibilidad espacial

      Valorar la capacidad de adaptación del programa original a nuevos usos sin pérdida de valores protegidos.

4. Módulo 4

   4 temas

   Criterios avanzados y síntesis de tasación

   Integración de variables cualitativas y cuantitativas para la emisión de informes de valoración profesional.

   1. 4.1

      Ponderación de valores inmateriales

      Asignar coeficientes correctores basados en el prestigio social, histórico o artístico del inmueble.

   2. 4.2

      El informe de valoración de bienes protegidos

      Estructurar la memoria justificativa que soporta una tasación en ausencia de testigos de mercado.

   3. 4.3

      Casos de estudio: Del palacete al complejo industrial

      Comparar estrategias de valoración aplicadas a diferentes tipologías de patrimonio.

   4. 4.4

      Defensa del criterio ante terceros

      Argumentar la validez de la tasación frente a entidades bancarias, administraciones o tribunales.