Obras menores sin interrumpir la operación

Contenido

1. Módulo 1

   3 temas

   El arquitecto como gestor de interferencias

   Definición del rol del Property Manager en la ejecución de obras menores y la evaluación del impacto operativo inicial.

   1. 1.1

      Alcance de la obra menor en activos vivos

      Categorizar los tipos de intervenciones menores según su potencial de interrupción operativa.

   2. 1.2

      Análisis de flujos y criticidad del servicio

      Mapear las áreas de actividad del edificio para identificar zonas de conflicto entre usuarios y obra.

   3. 1.3

      Marco legal y responsabilidad civil en edificios ocupados

      Evaluar las implicaciones legales de realizar obras con concurrencia de personas ajenas a la ejecución.

2. Módulo 2

   4 temas

   Planificación estratégica y logística invisible

   Metodologías para organizar la obra de modo que su presencia sea imperceptible para el usuario final.

   1. 2.1

      Cronogramas de ejecución por franjas de baja actividad

      Diseñar calendarios de obra basados en los picos de uso del inmueble para minimizar molestias.

   2. 2.2

      Logística de materiales y gestión de residuos 'in-out'

      Establecer protocolos de carga y descarga que no colapsen los accesos principales del edificio.

   3. 2.3

      Sistemas de montaje en seco y prefabricación

      Comparar soluciones constructivas que reduzcan tiempos, ruidos y polvo en el entorno de trabajo.

   4. 2.4

      Protocolos de limpieza y mantenimiento del orden

      Definir estándares de limpieza diaria para evitar la degradación de la imagen del activo durante la obra.

3. Módulo 3

   5 temas

   Seguridad, salud y mitigación de impactos

   Gestión técnica de los riesgos ambientales y físicos derivados de la convivencia entre operarios y público.

   1. 3.1

      Coordinación de actividades empresariales (CAE)

      Aplicar la normativa de prevención de riesgos laborales en entornos con concurrencia de trabajadores propios y externos.

   2. 3.2

      Control de ruido, vibraciones y calidad del aire

      Implementar medidas de aislamiento acústico temporal y filtrado de aire para proteger a los ocupantes.

   3. 3.3

      Señalética y barreras físicas de protección

      Diseñar elementos de cerramiento y señalización que garanticen la seguridad sin comprometer la estética del activo.

   4. 3.4

      Gestión de instalaciones vitales y suministros

      Planificar desvíos o cortes provisionales de suministros sin afectar al resto del edificio en operación.

   5. 3.5

      Simulacros y planes de evacuación compartidos

      Actualizar el plan de autoprotección del edificio para integrar el escenario de obra activa.

4. Módulo 4

   4 temas

   Gestión financiera y contractual del conflicto

   Análisis de los costes indirectos de la obra y la protección del valor del activo inmobiliario.

   1. 4.1

      Evaluación del coste de oportunidad por lucro cesante

      Calcular la pérdida económica derivada de la inhabilitación parcial de espacios durante la intervención.

   2. 4.2

      Cláusulas de penalización y bonificación por plazos

      Redactar contratos de obra que incentiven el cumplimiento estricto de horarios y fechas de entrega.

   3. 4.3

      Seguros específicos para obras en edificios operativos

      Identificar las coberturas necesarias para cubrir daños a terceros y pérdida de beneficios.

   4. 4.4

      Presupuestación de partidas logísticas y de mitigación

      Integrar el coste de las medidas de protección y horarios especiales en el presupuesto de ejecución material.

5. Módulo 5

   3 temas

   Comunicación y satisfacción del usuario

   Herramientas de gestión de expectativas y comunicación transparente con los stakeholders del edificio.

   1. 5.1

      Plan de comunicación para ocupantes y propietarios

      Elaborar protocolos de información anticipada para reducir la fricción y las quejas de los usuarios.

   2. 5.2

      Gestión de incidencias en tiempo real

      Establecer canales de reporte rápido para solucionar conflictos operativos surgidos durante la jornada de obra.

   3. 5.3

      Evaluación post-intervención y retorno a la normalidad

      Auditar el estado final del activo y la satisfacción del cliente tras el cierre de la obra menor.