Método de comparación en valoraciones

Contenido

1. Módulo 1

   3 temas

   Fundamentos del mercado local

   Análisis de la dinámica económica y espacial que define el valor en un contexto específico.

   1. 1.1

      Segmentación y delimitación del mercado

      Identificar las fronteras físicas y socioeconómicas que definen un mercado local homogéneo.

   2. 1.2

      Dinámicas de oferta y demanda

      Evaluar la elasticidad del mercado y su impacto en la formación de precios unitarios.

   3. 1.3

      Variables críticas del entorno urbano

      Analizar cómo las infraestructuras y servicios afectan el valor del suelo y la edificación.

2. Módulo 2

   4 temas

   Selección de testigos homogéneos

   Criterios técnicos para filtrar y validar comparables que garanticen una muestra estadística fiable.

   1. 2.1

      Criterios de homogeneidad técnica

      Establecer los parámetros mínimos de comparación para que un testigo sea válido.

   2. 2.2

      Depuración de muestras anómalas

      Aplicar filtros estadísticos para eliminar sesgos y valores extremos en la muestra.

   3. 2.3

      Fuentes de información y verificación

      Validar la veracidad de los datos de oferta frente a precios de cierre reales.

   4. 2.4

      El tamaño de la muestra

      Determinar el número óptimo de testigos según la volatilidad del mercado local.

3. Módulo 3

   5 temas

   Homogeneización mediante coeficientes

   Aplicación de correctores matemáticos para ajustar las diferencias entre testigos y el activo objeto.

   1. 3.1

      Coeficiente de superficie y escala

      Ajustar el valor unitario en función de la ley de rendimientos decrecientes por tamaño.

   2. 3.2

      Estado de conservación y antigüedad

      Cuantificar la depreciación física y funcional mediante el método de Ross-Heidecke.

   3. 3.3

      Localización y entorno específico

      Ponderar micro-ubicaciones dentro de un mismo barrio o sector.

   4. 3.4

      Características intrínsecas del activo

      Evaluar el impacto de la orientación, altura, vistas y calidad constructiva.

   5. 3.5

      Ajuste por comercialización y negociación

      Aplicar descuentos realistas sobre precios de oferta para reflejar cierres reales.

4. Módulo 4

   4 temas

   Cálculo y síntesis de valores

   Procesamiento de datos homogeneizados para obtener un valor de mercado defendible.

   1. 4.1

      Media ponderada vs media aritmética

      Elegir el método de agregación de datos que mejor represente la realidad del activo.

   2. 4.2

      Análisis de sensibilidad del resultado

      Evaluar cómo afectan pequeñas variaciones en los coeficientes al valor final.

   3. 4.3

      Elaboración del informe de valoración

      Estructurar la narrativa técnica que justifica la adopción de los coeficientes seleccionados.

   4. 4.4

      Ética y responsabilidad profesional

      Identificar conflictos de interés y asegurar la independencia del tasador.

5. Módulo 5

   2 temas

   Casos prácticos y aplicación

   Resolución de escenarios reales en mercados de alta y baja rotación.

   1. 5.1

      Valoración en mercados de escasa transparencia

      Desarrollar estrategias de comparación cuando no existen testigos directos recientes.

   2. 5.2

      Comparación en activos singulares

      Aplicar el método de comparación a edificios con valor arquitectónico o histórico.