Incidencia urbanística en el valor

Contenido

1. Módulo 1

   3 temas

   Génesis del valor urbanístico

   Definición técnica y teórica de cómo el planeamiento transforma el suelo en un activo económico mediante la asignación de derechos y deberes.

   1. 1.1

      Concepto de aprovechamiento urbanístico

      Definir con precisión el aprovechamiento como la medida de la edificabilidad y usos que el planeamiento otorga a un terreno.

   2. 1.2

      La plusvalía y la función social de la propiedad

      Analizar la raíz teórica de por qué el valor generado por la ciudad debe ser redistribuido mediante cesiones.

   3. 1.3

      El sistema de reparto de beneficios y cargas

      Identificar el mecanismo de equidistribución que asegura la justicia económica en el desarrollo de un ámbito.

2. Módulo 2

   4 temas

   Anatomía de las cargas y cesiones

   Desglose de los condicionantes negativos que detraen valor directo del activo para financiar la infraestructura pública.

   1. 2.1

      Cesiones obligatorias y gratuitas de suelo

      Cuantificar el impacto de la entrega de suelos para viales, zonas verdes y equipamientos en el balance del proyecto.

   2. 2.2

      Costes de urbanización y dotación de servicios

      Evaluar la inversión necesaria en infraestructuras físicas para que el suelo adquiera la condición de solar.

   3. 2.3

      Cargas suplementarias por fuera de ordenación

      Identificar gravámenes específicos derivados de edificios existentes que no cumplen el nuevo planeamiento.

   4. 2.4

      El impacto de la reserva de vivienda protegida

      Analizar cómo la obligación de destinar parte del aprovechamiento a VPO altera la rentabilidad global.

3. Módulo 3

   5 temas

   Manifestaciones espaciales del aprovechamiento

   Estudio de casos reales donde la normativa urbanística ha dictado la forma y el valor final de la arquitectura.

   1. 3.1

      El bloque de viviendas de Cerdà en Barcelona

      Analizar cómo la densificación progresiva del patio de manzana alteró el valor y la calidad espacial original.

   2. 3.2

      Lever House y el 'zoning' de Nueva York

      Explicar cómo la normativa de retranqueos y el intercambio de aire (air rights) definieron el rascacielos moderno.

   3. 3.3

      Operaciones de reforma interior: El caso de la Gran Vía

      Estudiar la creación de valor mediante la apertura de nuevos ejes viarios y la destrucción de tejido preexistente.

   4. 3.4

      Conjuntos de vivienda social en Viena (Karl Marx-Hof)

      Demostrar cómo la gestión municipal del suelo permite desvincular el valor de mercado del valor social.

   5. 3.5

      Pritzker y el vacío: 8 House de BIG

      Analizar estrategias de diseño que optimizan el aprovechamiento comercial manteniendo la calidad de los espacios comunes.

4. Módulo 4

   4 temas

   Metodología de valoración y criterios de decisión

   Herramientas prácticas para integrar los condicionantes urbanísticos en el cálculo del valor hipotecario y de mercado.

   1. 4.1

      El método residual estático y dinámico

      Aplicar la técnica de valoración que deduce el valor del suelo a partir del producto inmobiliario final.

   2. 4.2

      Análisis de la edificabilidad remanente

      Detectar oportunidades de valor en activos infrautilizados que no han agotado su potencial urbanístico.

   3. 4.3

      Tensiones entre normativa y rentabilidad

      Debatir los límites éticos y técnicos cuando el cumplimiento estricto de la norma hace inviable el proyecto.

   4. 4.4

      Criterios de evaluación de activos complejos

      Establecer una matriz de decisión para priorizar inversiones basadas en riesgos urbanísticos ocultos.