Auditoría de estatutos comunitarios

Contenido

1. Módulo 1

   4 temas

   Marco normativo y jerarquía jurídica

   Establecimiento de la base legal para entender la prelación entre la Ley de Propiedad Horizontal, el PGOU y los estatutos.

   1. 1.1

      Pirámide normativa en propiedad horizontal

      Identificar la jerarquía de normas que rigen un edificio para determinar qué documento prevalece ante un conflicto.

   2. 1.2

      Diferencia entre estatutos y reglamento de régimen interior

      Distinguir entre normas que afectan a la configuración del inmueble y normas de convivencia.

   3. 1.3

      Acceso al Registro de la Propiedad

      Localizar y obtener la copia autorizada de los estatutos mediante la nota simple y certificación registral.

   4. 1.4

      Análisis de la escritura de división horizontal

      Extraer la descripción técnica de los elementos privativos y comunes del título constitutivo.

2. Módulo 2

   5 temas

   Auditoría de prohibiciones y limitaciones

   Análisis profundo de las cláusulas que restringen el uso o la división de las fincas.

   1. 2.1

      Detección de cláusulas prohibitivas expresas

      Evaluar si el texto estatutario prohíbe explícitamente el cambio de uso o la segregación.

   2. 2.2

      Interpretación de usos permitidos y tolerados

      Aplicar el criterio jurisprudencial de interpretación restrictiva de las prohibiciones.

   3. 2.3

      Impacto de la actividad comercial en viviendas

      Analizar las limitaciones para el ejercicio de actividades profesionales o turísticas en el edificio.

   4. 2.4

      Limitaciones de carga y servidumbres

      Identificar restricciones físicas mencionadas en estatutos que impidan la viabilidad técnica del proyecto.

   5. 2.5

      Modificación de cuotas de participación

      Calcular el impacto de una segregación en el reparto de gastos y beneficios comunes.

3. Módulo 3

   6 temas

   Viabilidad técnica y alteración de elementos comunes

   Evaluación de las consecuencias físicas de los cambios proyectados sobre la estructura y estética del edificio.

   1. 3.1

      Intervención en envolvente y fachadas

      Determinar si la apertura de huecos o cambio de carpinterías requiere unanimidad o mayoría cualificada.

   2. 3.2

      Conexión a redes generales y bajantes

      Auditar la capacidad de las instalaciones comunes para absorber nuevas unidades tras una segregación.

   3. 3.3

      Uso de espacios comunes para accesibilidad

      Evaluar la viabilidad de ocupar rellanos o patios para cumplir con la normativa de habitabilidad.

   4. 3.4

      Impacto en la seguridad estructural

      Validar si el cambio de uso implica sobrecargas no previstas en el diseño original del edificio.

   5. 3.5

      Protocolo de calas y diagnósticos previos

      Diseñar una campaña de toma de datos que no vulnere la propiedad común.

   6. 3.6

      Gestión de residuos y zonas de acopio

      Planificar la logística de obra respetando las normas de convivencia y uso de zonas comunes.

4. Módulo 4

   3 temas

   Estrategias de negociación y junta de propietarios

   Gestión de las mayorías necesarias y redacción de propuestas para la obtención de autorizaciones.

   1. 4.1

      Cómputo de mayorías según la LPH

      Diferenciar entre actos que requieren unanimidad, 3/5 partes o mayoría simple.

   2. 4.2

      Redacción de la memoria técnica para la junta

      Elaborar un documento persuasivo que explique el impacto nulo o positivo de la reforma en la comunidad.

   3. 4.3

      Impugnación de acuerdos comunitarios

      Identificar los plazos y causas para impugnar una negativa injustificada de la comunidad.

5. Módulo 5

   4 temas

   Informe pericial de viabilidad estatutaria

   Consolidación de hallazgos en un entregable profesional que valide la inversión del cliente.

   1. 5.1

      Estructura del informe de auditoría

      Organizar los datos legales, urbanísticos y comunitarios en un documento técnico conclusivo.

   2. 5.2

      Matriz de riesgos y trade-offs

      Presentar al cliente las alternativas de proyecto según el grado de conflicto comunitario.

   3. 5.3

      Validación administrativa final

      Vincular el permiso de la comunidad con la obtención de la licencia municipal.

   4. 5.4

      Certificación de fin de obra y registro

      Documentar el proceso final para la actualización de las escrituras y el catastro.