Análisis de inversiones inmobiliarias

Contenido

1. Módulo 1

   3 temas

   Fundamentos del análisis inmobiliario para arquitectos

   Establecimiento de las bases financieras y la relación entre normativa urbanística y rentabilidad económica.

   1. 1.1

      El lenguaje del inversor: VAN y TIR

      Interpretar el Valor Actual Neto y la Tasa Interna de Retorno como métricas de viabilidad de un proyecto.

   2. 1.2

      Configuración del modelo en Excel

      Estructurar una hoja de cálculo profesional para el análisis de flujos de caja.

   3. 1.3

      Incidencia del suelo y aprovechamiento

      Calcular el valor residual del suelo basado en el potencial edificable según normativa.

2. Módulo 2

   4 temas

   Estimación de costes y flujos de caja

   Modelado de egresos e ingresos a lo largo del ciclo de vida de la promoción.

   1. 2.1

      Estructura de costes (PEM, PEC y Soft Costs)

      Desglosar los costes de construcción y gastos asociados para evitar desviaciones en el presupuesto.

   2. 2.2

      Cronograma de desembolsos y certificaciones

      Temporalizar los pagos de obra para calcular las necesidades de financiación.

   3. 2.3

      Proyección de ingresos y absorción de mercado

      Estimar precios de venta y ritmos de comercialización basados en comparables.

   4. 2.4

      Cálculo de impuestos y gastos financieros

      Integrar el IVA, AJD y los intereses del préstamo promotor en el flujo de caja.

3. Módulo 3

   5 temas

   Análisis de rentabilidad y escenarios

   Evaluación crítica de los resultados y gestión de la incertidumbre en el proyecto.

   1. 3.1

      Cálculo interactivo de TIR y VAN

      Utilizar las funciones financieras de Excel para determinar el punto de equilibrio.

   2. 3.2

      Análisis de sensibilidad: ¿Qué pasa si...?

      Evaluar el impacto de variaciones en el coste de construcción o tiempo de venta en el beneficio final.

   3. 3.3

      Trade-offs entre calidad arquitectónica y margen

      Analizar cómo las decisiones de diseño afectan los ratios de rentabilidad.

   4. 3.4

      Análisis de apalancamiento financiero

      Determinar la proporción óptima entre capital propio y deuda bancaria.

   5. 3.5

      Tablas de datos para toma de decisiones

      Crear matrices comparativas de rentabilidad según precio de compra del suelo.

4. Módulo 4

   3 temas

   Entregables y asesoramiento profesional

   Comunicación de resultados y defensa del análisis ante clientes o inversores.

   1. 4.1

      Elaboración del Executive Summary

      Sintetizar los datos clave en un informe de inversión visual y directo.

   2. 4.2

      Visualización de datos financieros

      Crear gráficos de cascada y diagramas de flujo para explicar el modelo.

   3. 4.3

      Criterios de evaluación de activos

      Establecer un protocolo de 'due diligence' técnica y financiera para nuevos activos.